房價下跌對實體經(jīng)濟、對絕大多數(shù)民眾有百利而無一害，受到損害的只是那些希望借房地產(chǎn)來掠奪他人財富的人
國內(nèi)房價真的不可下跌嗎？
易憲容
最近媒體上出現(xiàn)連篇累牘的關(guān)于國內(nèi)房價下跌會導(dǎo)致什么銀行危機、居民財富縮水、國內(nèi)經(jīng)濟危機之文章。對于那些房地產(chǎn)市場信息、知識了解不多的民眾來說，讀到這些文章可能會膽戰(zhàn)心驚，覺得房價真的不能下跌。但這些言論都是似是而非的東西，讀者只要好好想一想，只要將身邊發(fā)生的事情好好觀察一下，心中的疑惑就會煙消云散，不解自釋。
通過非市場方式炒作起來的房價已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個毒瘤
就目前中國的房地產(chǎn)市場來說，并非什么房價下跌不下跌的問題，也不是房價下跌對社會經(jīng)濟、個人與企業(yè)的影響如何的問題，而是通過非市場方式炒作起來的房價已經(jīng)成了中國經(jīng)濟發(fā)展的一個毒瘤，已經(jīng)成了國內(nèi)絕大多數(shù)民眾的一種沉重負(fù)擔(dān)，已經(jīng)成了國內(nèi)社會矛盾沖突的焦點，如果政府對這個問題沒有深刻的認(rèn)識，并采取政策來調(diào)整，那么中國經(jīng)濟面臨的問題、中國社會所面臨的矛盾與問題會越來越多，越來越復(fù)雜。“國六條”的意旨就在這里。
高房價對國內(nèi)經(jīng)濟與居民生活之負(fù)面影響罄竹難書
我曾多次撰文指出，房價過高，表面上讓房地產(chǎn)業(yè)鶯歌燕舞、地方政府業(yè)績高照、銀行利潤短期內(nèi)快速上升，但是國內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場則越來越遠(yuǎn)。一個絕大多數(shù)人不能進(jìn)入的市場，不僅表現(xiàn)出社會的公平性蕩然無存，而且也是一個低效率的市場。因為，這個市場的資源不能夠在市場法則下自由流動。而一個低效率的市場其經(jīng)濟風(fēng)險無所不在、無時不有。
房價過高必然會導(dǎo)致整個國內(nèi)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇、傳統(tǒng)的粗放型增長方式難以轉(zhuǎn)變、各城市競爭力嚴(yán)重削弱；房價過高必然會導(dǎo)致政府的行為與其職責(zé)根本背離，促使政府通過權(quán)力的方式來與企業(yè)、民眾爭奪資源。一旦政府的權(quán)力陷入市場的運作中，如果這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，那么政府就必然利用其掌握的權(quán)力來掠奪企業(yè)的財富、掠奪民眾的財富；房價過高一定會嚴(yán)重威脅整個中國金融體系的安全，構(gòu)成對中國金融穩(wěn)定性的巨大威脅；房價高企不僅拉大了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，也擴大了民眾之間的財富差距。而房價快速飆升，受傷害最大的是兩類人，一是廣大的農(nóng)民，二是城市廣大的中低收入者等。可以說，高房價對國內(nèi)經(jīng)濟與居民生活之負(fù)面影響罄竹難書。
房價下跌對誰最有利，所謂受損害者又是誰
既然高房價對社會經(jīng)濟的負(fù)面影響如此之大，那么房價下跌對誰最有利，所謂受損害者又是誰呢？在此，我們先從住房不同的特性來分析。
如果住房是一種投資品，那么住房價格基本上取決于投資者的預(yù)期，取決于投資者的投資心理。在這種情況下，住房的價格波動與住房實際效用無關(guān)，住房價格大幅上漲或急速下跌都與居民的實際生活、實體經(jīng)濟無關(guān)，沒有多少影響。20世紀(jì)90年代日本房價下跌了80%多，1997年—2003年香港房價下跌近70%，但其對實體經(jīng)濟影響不大，原因就在于這些地方更重要的是把住房作為一種投資品。
如果住房作為一種消費品，住房價格的上漲與下跌當(dāng)然對民眾影響很大，特別是對希望進(jìn)入房地產(chǎn)市場的民眾更是如此。如果房價上漲過快，會使得絕大多數(shù)民眾遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場。反之，如果房價下跌，或大幅下跌，對已經(jīng)購買了房子并自己住的民眾來說，有一定的財富效應(yīng)，即心理感覺到自己的財富減少了，但影響不大。因為，居民的住房效用并沒有由于房價變化而變化。
至于住房價格下跌（即使如有人所指的崩盤）對國內(nèi)銀行不僅沒有半點影響，而且還是促進(jìn)國內(nèi)銀行經(jīng)營觀念大轉(zhuǎn)變的契機。因為，在個人首期按揭付款為30%的情況下，如果國內(nèi)房價短期內(nèi)下跌30%，那么銀行可能面對的損失風(fēng)險早就由購買者個人承擔(dān)了。如果按揭首付款提高，并且個人購房已經(jīng)有一段時間了，那么國內(nèi)房價平均下跌30%與銀行風(fēng)險無關(guān)了。當(dāng)然，如果房價下跌超過30%以上，甚至于更高，銀行潛在風(fēng)險完全顯性化了。這時，由于住房抵押品在銀行手上，銀行的風(fēng)險高低就在于住房按揭首期付款成數(shù)及消費者已經(jīng)付款多久了。
